وكثيرا ما يوصف بيع الممتلكات المبيعة قبل إتمامها بأنها تقلب أو انتداب. وهو في الممارسة العملية نقل منظم وتعاقدي للحقوق والالتزامات إلى مشترٍ آخر. وسواء كان ذلك ممكنا، عندما يمكن أن يحدث، وما يكلفه يتوقف على اتفاق البيع والشراء، وإجراءات المطورين، وموقع الدفع، وطريق التسجيل الرسمي، والطلب على السوق في ذلك الوقت.
ابدأ بشرط الاحالة
اقرأ العقد الموقع قبل افتراض أن الممتلكات قابلة للبيع بحرية. ابحث عن الحد الأدنى من متطلبات الدفع، وموافقة المطور، والرسوم الإدارية، والدفعات غير المسددة، والقيود خلال مراحل بناء معينة، والوثائق المطلوبة من مشتري بديل. وينبغي ألا تحل البيانات التسويقية التي تُدلى بها قبل إبداء التحفظ محل المصطلحات المكتوبة.
يرجى طلب إجراء الانتداب الحالي كتابة، ولكن تذكروا أن أي إجراء يمكن أن يتغير ولا يزال يتعين أن يلائم شروط العقد والتحويل الرسمي. الحصول على مشورة قانونية مستقلة في الحالات التي تكون فيها الصياغة أو النتائج غير واضحة.
عتبة السداد هي جزء واحد فقط من الاختبار
وتقتضي بعض المشاريع دفع نسبة معلنة من سعر الشراء قبل أن ينظر المطور في مهمة. ولا يؤدي الوصول إلى هذه العتبة إلى إنشاء مشتري، أو تحديد سعر إعادة البيع، أو إزالة الخصوم اللاحقة. تأكيد ما إذا كان يجب تصفية الأقساط المقبلة قبل الموافقة، وأي طرف مسؤول عن كل رسم.
العقد قد يسمح بالإحالة بينما السوق لا تقدم سوى القليل من الطلب بسعرك المطلوب. ندون الاستثمار على أساس أنكم قد تحتاجون إلى إكمال، وتمويل الرصيد النهائي، ومسك العقارات بعد تسليمها.
حساب الوضع الحقيقي لإعادة البيع
لا تقيس الربح كثمن إعادة البيع مطروحا منه السعر الأصلي وحده. بناء دفتر حسابات المعاملات التي تشمل المبالغ المدفوعة بالفعل، ورسوم التسجيل والإدارة، ورسوم الانتداب أو المطورين، ورسوم السمسرة، وتحويل العملة، والعمل القانوني، والحوافز التي يمكن سحبها، وأي دفعة مستحقة قبل التحويل.
التصرف في الخارج يمكن أن يخلق اعتبارات ضريبية وإبلاغية في بلد الإقامة أو الإقامة الضريبية للمشتري. الحصول على المشورة لكل ولاية قضائية ذات صلة. ويمكن للمقيمين في المملكة المتحدة استخدام الـ دليل ضريبة المملكة المتحدة على ممتلكات دبي كنقطة انطلاق محددة في البلد.
يَفْهمُ المشتري إعادة البيع
قارن وحدتك بما يمكن للمشتري الجديد أن يشتريه مباشرة من المطور في نفس الوقت. ويمكن لعمليات الإطلاق الجديدة أن تقدم رواسب أدنى، أو جداول زمنية أطول للدفع، أو رسوما معفاة أو حوافز أخرى. إعادة البيع يجب أن تتنافس على ندرة الوحدة، النظر، الطابق، التخطيط، السعر، موقف الدفع وقرب التسليم.
- كم عدد الوحدات المماثلة المتاحة من المطور والمالكين الآخرين؟
- ما المال الذي يجب على المشتري أن يدفعه على الفور لتولي منصبك؟
- هل للوحدة سمية شحيحة أم مجرد سرد عام لإطلاق النار؟
- هل سيرث المشتري جدول دفعة مركزة؟
- هل سعر إعادة البيع المتوقع مدعوم بالمعاملات المنجزة أم يطلب الأسعار فقط؟
تسلسل عملي للمهام
- استعراض العقد وتأكيد متطلبات المطور الحالي.
- طابق جميع الدفعات والإيصالات وسجلات التسجيل والمبالغ المستحقة.
- وضع سعر دفاعي باستخدام مخزون المطور المنافس وأدلة ثانوية حقيقية.
- مؤهل المشتري القادم وتوضيح النقدية المطلوبة في كل مرحلة.
- الحصول على موافقة المطور المطلوب أو عدم وجود أدلة اعتراض.
- استكمال الإجراء الصحيح للنقل الرسمي أو التسجيل المؤقت.
- التأكد خطياً عندما تنتهي المسؤولية عن الدفعات المقبلة من الناحية القانونية.
ما يمكن أن يجعل إعادة البيع المبكر صعبة
ويمكن أن يضعف الطلب، ويمكن تأخير التشييد، ويمكن للمطور أن يفرج عن وحدات متنافسة، أو أن الجدول الزمني للدفع يمكن أن يتطلب قدرا أكبر من النقد مما يريد مشتريا جديدا نشره. كما أن قدرا كبيرا من المخزون المماثل المنجز معا قد يقلل من الحاجة الملحة. ويتعرض المستثمرون الذين يستخدمون فترات الحيازة القصيرة بشكل خاص لأن الرسوم تستهلك حصة أكبر من أي حركة للأسعار.
بناء تراجع في الإنجاز قبل الحفظ
وتشمل خطة إعادة البيع الأكثر أمانا القدرة على الانتهاء إذا لم يحدث البيع. نموذج الرصيد النهائي، وعدم التيقن من الرهن العقاري، والتفتيش على عيوب الملكية، والمرافق، والأثاث، ورسوم الخدمات، والإدارة، والشواغر. احتياط السيولة وتجنب استخدام عائدات إعادة البيع المتوقعة لتمويل عملية شراء أخرى مُلتزم بها.
اقرأ الـ دليل تسليم الممتلكات وتفتيشها و دليل استراتيجية حافظة ممتلكات دبي قبل القيام بعدة عمليات متداخلة لشراء الممتلكات قبل التزامات الإنجاز.
Published by Dubai Property Partners. Sources, assumptions and corrections.
الأسئلة المتكررة
هل يمكنني بيع عقار (دبي) قبل إتمام عملية التسليم؟+
وقد يكون ذلك ممكنا من خلال عملية انتداب أو عملية بيع مؤقتة، ولكن العقد، ومتطلبات المطورين، وحالة السداد، والإجراءات الرسمية، والمشتري يطلب كل شيء.
هل شراء الممتلكات قبل تحقيق أرباح إعادة البيع مضمونة؟+
لا. ويمكن أن تسقط الأسعار، ويمكن أن تزداد عمليات الإطلاق المتنافسة، وقد يفضل المشترين حوافز المطور المباشر. ويمكن أن تؤدي تكاليف البيع والدفعات غير المسددة إلى تخفيض أو القضاء على مكسب واضح.
ماذا يجب أن أتفقد قبل أن أعتمد على خروج مبكر؟+
التحقق من شرط الانتداب، والوضع الأدنى للدفع، وعملية موافقة المطور، والرسوم، وإجراءات التحويل، والخصوم غير المسددة، والأدلة على الطلب الثانوي الحقيقي.