Försäljning av Dubai egendom som säljs före färdigställande innan överlämning

Att sälja en fastighet som säljs innan slutförandet slutförs beskrivs ofta som vändning eller uppdrag. I praktiken är det en reglerad och avtalsenlig överföring av rättigheter och skyldigheter till en annan köpare. Oavsett om det kan hända, när det kan hända och vad det kostar beror på försäljning och köpeavtal, utvecklarprocedur, betalningsposition, officiell registreringsväg och marknadsefterfrågan vid den tiden.

Börja med uppdragsklausulen

Läs det undertecknade kontraktet innan du antar att fastigheten är fritt säljbar. Leta efter minsta betalningskrav, godkännande av utvecklare, administrativa avgifter, utestående delbetalningar, restriktioner under särskilda byggstadier och de handlingar som krävs av en ersättningsköpare. Marknadsföringsutlåtanden som gjorts före bokningen bör inte ersätta de skriftliga villkoren.

Be om det aktuella uppdragsförfarandet skriftligen, men kom ihåg att ett förfarande kan ändras och fortfarande måste passa kontraktet och de officiella överföringskraven. Få oberoende juridisk rådgivning där lydelsen eller konsekvenserna är oklara.

Betalningströskeln är bara en del av testet

Vissa projekt kräver en angiven andel av köpeskillingen som ska betalas innan utvecklaren kommer att överväga ett uppdrag. Att nå detta tröskelvärde skapar inte en köpare, fixar återförsäljningspriset eller tar bort senare skulder. Bekräfta om kommande delbetalningar måste rensas före godkännande och vilken part som ansvarar för varje avgift.

Beräkna den verkliga återförsäljningspositionen

Mät inte vinst som återförsäljningspris minus ursprungliga pris ensam. Bygg en transaktionsledare som innehåller belopp som redan betalats, registrerings och administrationsavgifter, uppdrag eller utvecklaravgifter, mäklareavgifter, valutaomvandling, juridiskt arbete, incitament som kan klovas tillbaka och eventuella avgifter som föregår överföring.

Ett utomeuropeiskt förfogande kan skapa skatte och rapporteringshänsyn i köparens bosättningsland eller skattebostad. Få råd för varje relevant jurisdiktion. Brittiska invånare kan använda UK skatt på Dubai fastighetsguide som en landsspecifik utgångspunkt.

Förstå återförsäljningsköparen

Jämför din enhet med vad en ny köpare kan köpa direkt från utvecklaren samtidigt. Färska lanseringar kan erbjuda lägre insättningar, längre betalningsscheman, avstående avgifter eller andra incitament. Din återförsäljning måste konkurrera på enhetsbrist, vy, golv, layout, pris, betalningsposition och närhet till överlämnande.

• Hur många liknande enheter finns tillgängliga från utvecklaren och andra ägare?
• Vilka pengar måste en köpare betala omedelbart för att ta över din position?
• Har enheten en bristfällig egenskap eller bara en generisk lanseringsberättelse?
• Kommer köparen att ärva ett koncentrerat delbetalningsschema?
• Är det förväntade återförsäljningspriset som stöds av slutförda transaktioner eller bara ber om priser?

En praktisk uppdragssekvens

1. Granska kontraktet och bekräfta nuvarande utvecklarkrav.
2. Försona alla betalningar, kvitton, registreringsposter och utestående summor.
3. Ställ in ett försvarbart pris med konkurrerande utvecklare aktier och äkta sekundära bevis.
4. Kvalificera den inkommande köparen och klargöra de kontanter som krävs i varje steg.
5. Skaffa den erforderliga utvecklarens godkännande eller inga invändningsbevis.
6. Slutföra rätt officiell överföring eller provisorisk registreringsprocedur.
7. Bekräfta skriftligen när ansvaret för framtida delbetalningar har gått lagligt.

Vad kan göra en tidig återförsäljning svårt

Efterfrågan kan försvagas, byggandet kan försenas, utvecklaren kan släppa konkurrerande enheter, eller betalningsschemat kan kräva mer pengar än en ny köpare vill distribuera. En stor mängd liknande lager som slutförs tillsammans kan också minska brådskande. Investerare som använder korta innehavsperioder är särskilt utsatta eftersom avgifterna konsumerar en större andel av alla prisrörelser.

Bygg en slutförd nedgång innan du reserverar

Den säkraste återförsäljningsplanen inkluderar möjligheten att slutföra om försäljningen inte sker. Modell den slutliga balansen, inteckning osäkerhet, inspektion för fastighetsfel, verktyg, inredning, serviceavgifter, förvaltning och ledighet. Håll en likviditetsreserv och undvika att använda förväntade återförsäljningsintäkter för att finansiera ett annat engagerat köp.

Läs överlämnande och inspektion för fastighetsfel guide och Strategiguide för en fastighetsportfölj i Dubai innan du gör flera överlappande fastighetsköp innan slutförande åtaganden.

Published by Dubai Property Partners. Sources, assumptions and corrections.