Vente de la propriété de Dubaï vendue avant l'achèvement avant le transfert

La vente d'un bien vendu avant son achèvement est souvent décrite comme une cession. Dans la pratique, il s'agit d'un transfert réglementé et contractuel de droits et d'obligations à un autre acheteur. La question de savoir si cela peut arriver, quand il peut arriver et ce qu'il coûte dépend du contrat de vente et d'achat, de la procédure de développement, de la position de paiement, de l'itinéraire d'enregistrement officiel et de la demande du marché à l'époque.

Commencez par la clause de cession

Lisez le contrat signé avant d'assumer que la propriété est librement vendable. Recherchez les exigences minimales de paiement, le consentement du promoteur, les frais administratifs, les acomptes provisionnels en souffrance, les restrictions pendant certaines étapes de construction et les documents exigés d'un acheteur de remplacement. Les déclarations de marketing faites avant la réservation ne doivent pas remplacer les termes écrits.

Demandez par écrit la procédure d'attribution actuelle, mais rappelez vous qu'une procédure peut changer et doit encore répondre aux exigences du contrat et du transfert officiel. Obtenir des conseils juridiques indépendants lorsque le libellé ou les conséquences ne sont pas clairs.

Le seuil de paiement n'est qu'une partie du test

Certains projets exigent qu'une proportion déterminée du prix d'achat soit payée avant que le promoteur envisage une cession. L'atteinte de ce seuil ne crée pas d'acheteur, ne fixe pas le prix de revente ou n'élimine pas les responsabilités ultérieures. Confirmer si les versements à venir doivent être apurés avant l'approbation et quelle partie est responsable de chaque frais.

Calculer la position de revente réelle

Ne mesurez pas le bénéfice en tant que prix de revente moins le seul prix initial. Construire un registre des transactions qui comprend les montants déjà payés, les frais d'inscription et d'administration, les frais de cession ou de développement, les frais de courtage, la conversion de devises, les travaux juridiques, les incitatifs qui peuvent être récupérés et tout versement dû avant le transfert.

Une cession à l'étranger peut créer des considérations fiscales et de déclaration dans le pays de résidence ou de résidence fiscale de l'acheteur. Obtenir des conseils pour chaque administration compétente. Les résidents du Royaume Uni peuvent utiliser le Taxe britannique sur le guide immobilier de Dubaï comme point de départ spécifique au pays.

Comprendre l'acheteur de revente

Comparez votre unité avec ce qu'un nouvel acheteur peut acheter directement auprès du développeur en même temps. Les nouveaux lancements peuvent offrir des dépôts plus faibles, des calendriers de paiement plus longs, des frais exonérés ou d'autres incitatifs. Votre revente doit concurrencer sur la rareté de l'unité, la vue, le plancher, la disposition, le prix, la position de paiement et la proximité du transfert.

• Combien d'unités similaires sont disponibles auprès du développeur et d'autres propriétaires?
• Quel argent doit payer immédiatement un acheteur pour prendre votre position?
• L'unité a t elle une caractéristique rare ou seulement une narration de lancement générique?
• L'acheteur héritera t il d'un calendrier de versements concentré?
• Le prix de revente prévu est il soutenu par des transactions terminées ou ne demande t il que des prix?

Une séquence d'affectation pratique

1. Examiner le contrat et confirmer les exigences actuelles du développeur.
2. Réconcilier tous les paiements, les reçus, les registres d'enregistrement et les sommes impayées.
3. Fixez un prix défendable en utilisant des stocks de développeurs concurrents et de véritables preuves secondaires.
4. Qualifier l'acheteur entrant et préciser les liquidités nécessaires à chaque étape.
5. Obtenir l'approbation requise du promoteur ou aucune preuve d'opposition.
6. Terminer la procédure de transfert officiel ou d'enregistrement provisoire correcte.
7. Confirmer par écrit quand la responsabilité pour les versements futurs a été légalement passée.

Qu'est ce qui peut rendre difficile une revente précoce

La demande peut s'affaiblir, la construction peut être retardée, le développeur peut libérer des unités concurrentes, ou le calendrier de paiement peut exiger plus d'argent qu'un nouvel acheteur ne veut déployer. Une grande quantité de stocks semblables qui s'achèvent ensemble peut aussi réduire l'urgence. Les investisseurs utilisant des périodes de détention courtes sont particulièrement exposés parce que les frais consomment une part plus importante de tout mouvement de prix.

Construire un retour d'achèvement avant de réserver

Le plan de revente le plus sûr comprend la capacité de terminer si la vente ne se produit pas. Modélisez le solde final, l'incertitude hypothécaire, l'inspection des défauts de propriété, les services publics, l'ameublement, les frais de service, la gestion et la vacance de postes. Tenir une réserve de liquidité et éviter d'utiliser le produit de revente prévu pour financer un autre achat engagé.

Lire le guide de remise et d'inspection des défauts de propriété et le Guide de stratégie du portefeuille immobilier de Dubaï avant d'effectuer plusieurs achats de biens qui se chevauchent avant les engagements d'achèvement.

Published by Dubai Property Partners. Sources, assumptions and corrections.