L'achat de la propriété de Dubaï avant l'achèvement des plans de paiement peut répartir le prix de la propriété entre la réservation, la construction, le transfert et parfois une période après l'achèvement. La bonne comparaison n'est pas simplement le plus petit dépôt. Les investisseurs devraient cartographier l'intégralité de la responsabilité, les déclencheurs de paiement, les frais supplémentaires, le solde de transfert et les risques de financement en fonction de leur propre calendrier de financement.
Structures communes des échéanciers de paiement
| Structure | Comment ça marche | Principale question de l'investisseur |
|---|---|---|
| Date liée | Les acomptes provisionnels tombent aux dates indiquées dans le calendrier | Chaque date peut elle être financée même si le calendrier de construction change? |
| Construction liée | Les paiements se rapportent aux jalons du projet | Comment chaque étape est elle certifiée et notifiée? |
| Grande balance des transferts | Un pourcentage important est dû à l'achèvement | Le plan de trésorerie ou de financement est il crédible avant le transfert? |
| Délivrance après le transfert | Une partie du prix reste due après l'achèvement | Quels sont les droits, les conditions financières et les conditions de défaut s'appliquent pendant que les paiements se poursuivent? |
Comparer le prix total avant le moment du paiement
Un calendrier long peut être utile sur le plan commercial, mais la flexibilité peut se refléter dans le prix. Comparer des unités semblables en utilisant le prix d'achat total, le prix au pied carré, la qualité de l'unité, les incitatifs et l'achèvement prévu. Ne pas décrire les revenus locatifs futurs comme s'ils étaient garantis pour financer des obligations postérieures au transfert.
Créer un calendrier des immobilisations daté
Énumérez chaque paiement de réservation, frais d'inscription, acomptes provisionnels, frais d'administration et montant de transfert en AED. Ajoutez une valeur prévue dans votre devise, un taux de change moins favorable et une éventualité. Indiquer les dates fixées et qui dépendent de la certification de construction. Garder les liquidités en dehors du plan immobilier pour les urgences personnelles et les coûts imprévus.
Supposons que l'hypothèque est plus petite que prévu, que l'évaluation est plus faible, que les taux de change sont moins favorables et que l'achèvement se fait au cours d'un mois différent. Si le solde ne peut pas encore être financé, le plan de paiement peut être trop agressif.
Enregistrement et contrôles de séquestre
Confirm the project, official registration route and designated payment arrangements before transferring money. Use the DLD Project Status Enquiry to check the project record and the DLD licence and permit verification service to check the issued documents. Match the payment account to the project documentation and independently confirm instructions before paying.
Les plans de transfert après le transfert nécessitent des questions supplémentaires.
Déterminer si le titre ou la possession est transféré avant le dernier versement, si le financement est disponible, quelle garantie le promoteur conserve, si le bien peut être loué ou vendu et ce qui se passe après un paiement manqué. Inclure les frais de service, la fourniture et la vacance dans le budget même pendant que les versements d'achat se poursuivent.
Affectation et revente anticipée
Certains contrats limitent la cession jusqu'à ce qu'une proportion déterminée soit payée ou qu'une autre condition soit remplie. L'approbation, les frais et la demande de l'acheteur peuvent être exigés. Une revente proposée avant l'achèvement est donc un scénario, et non une sortie assurée. Inscrire la capacité de compléter le contrat complet.
Risque lié au plan de paiement au niveau du portefeuille
Plusieurs biens achetés avant l'achèvement des actifs peuvent créer des versements et des transferts qui se chevauchent. Diversifier les fenêtres d'achèvement, conserver des réserves et éviter de dépendre d'une vente future pour financer une autre propriété. Le Guide de stratégie du portefeuille immobilier de Dubaï explique comment cartographier ces expositions.
Normaliser les incitations avant de comparer deux plans
Les promoteurs peuvent présenter des rabais, un soutien tarifaire, du mobilier, des frais de service ou des horaires prolongés de différentes façons. Placer chaque incitatif en une seule comparaison et déterminer s'il réduit le prix d'achat, retarde un paiement ou couvre un coût qui serait autrement payable. Confirmer les conditions par écrit parce qu'un incitatif lié à un mode de paiement particulier, la date de réservation ou l'unité ne peut pas s'appliquer à un autre acheteur.
Comparez le prix effectif par pied carré seulement après avoir assorti la taille de l'unité, balcon, perspectives, plancher, parking et spécifications. Un prix global moins cher peut représenter une position unitaire différente, tandis qu'un plan de paiement plus long peut porter un prix total plus élevé. L'objectif est de comprendre la valeur économique de l'offre complète, pas simplement le pourcentage le plus attrayant indiqué dans le matériel de lancement.
Tenir un dossier de preuves de paiement
Conservez le formulaire de réservation, le contrat de vente, les documents officiels d'enregistrement, le calendrier de paiement, les reçus, les relevés et tous les avis. Réconcilier chaque paiement par rapport au contrat et obtenir confirmation lorsque les fonds sont alloués. Les investisseurs internationaux devraient enregistrer le montant en monnaie nationale, le taux de change et le coût de transfert pour chaque tranche. Un dossier complet supporte la budgétisation, les finances futures, la déclaration fiscale, l'affectation et la vente éventuelle.
Revoir le calendrier chaque fois que les circonstances changent
Revoir le plan d'immobilisations après une mise à jour de la construction, une estimation d'achèvement révisée, un mouvement de devises, une décision de prêt ou un changement de liquidité personnelle. Comparer les paiements contractuels restants avec des liquidités déjà réservées et d'autres engagements de portefeuille. Si la marge se rétrécit, demandez conseil rapidement et discutez des options autorisées avant de manquer une date de paiement.
Tenir les hypothèses distinctes des obligations contractuelles. Le loyer prévu, une hypothèque future, une prime, une autre vente de biens ou un taux de change favorable peuvent appuyer la planification, mais aucun ne doit être considéré comme de l'argent disponible jusqu'à ce qu'il soit garanti. Un calendrier résilient reste viable lorsque l'une de ces hypothèses ne se produit pas à temps.
Questions à poser avant la réservation
- Quel est le prix total après chaque frais et chaque incitatif?
- Quels sont les paiements liés à la date et lesquels sont liés à la construction?
- Qu'est ce qui est dû au transfert et comment sera t il financé?
- La vente initiale est elle enregistrée et où les fonds devraient ils être versés?
- Que disent les clauses de retard, de défaut, d'annulation et de cession?
- L'investissement peut il encore être réalisé sans loyer, revente ou financement?
Published by Dubai Property Partners. Sources, assumptions and corrections.
Foire aux questions
Est ce qu'un dépôt faible rend une propriété vendue avant l'achèvement moins cher?+
Non. Un dépôt moins important change le moment du capital, mais pas nécessairement le prix d'achat total ou le risque. Comparez le prix total, chaque versement et tous les coûts supplémentaires.
Qu'est ce qu'un plan de paiement après le transfert?+
Il s'agit d'un calendrier où une partie du prix d'achat reste payable après l'achèvement. Vérifiez quand la possession, le titre, le financement, le revenu de location et les provisions pour défaut s'appliquent en vertu du contrat exact.
Puis je vendre avant de terminer le plan de paiement?+
La cession ne peut être autorisée qu'une fois que les conditions ou les seuils de paiement sont respectés et peuvent exiger l'approbation et les frais. Examiner le contrat et le processus de développement actuel avant de supposer qu'une sortie anticipée est disponible.