Liste de contrôle de la diligence raisonnable en matière de biens immobiliers à Dubaï

La diligence raisonnable des biens de Dubaï devrait commencer avant la réservation, pas après le transfert des fonds. L'objectif est de vérifier qui vend, ce qui est acheté, comment la transaction est enregistrée, où l'argent est payé, ce que le contrat exige et si l'unité exacte a une affaire de placement défendable. Une brochure polie et une forte marque de développeur ne remplacent pas les preuves.

1. Vérifier chaque partie dans la transaction

Confirmer le promoteur légal, le vendeur, le courtier agréé ou la partie de commercialisation et la personne qui s'occupe de la transaction. Vérifier les noms en regard des documents officiels, vérifier les renseignements sur les licences et les permis et utiliser les coordonnées d'origine indépendante. Si une partie se décrit comme un initiateur ou un partenaire de commercialisation, établir quelle entité titulaire d'une licence est responsable de l'opération réglementée.

Dubai Land Department fournit des services à valider les licences et permis immobiliers. Conservez des preuves datées des vérifications.

2. Vérifiez l'itinéraire du projet et de l'enregistrement

Pour les biens vendus avant leur achèvement, confirmez l'enregistrement du projet, l'état de la construction, les arrangements désignés pour le séquestre et l'enregistrement provisoire de la vente. Dubai Land Department déclare que les unités d'enregistrement de la vente initiale vendues avant leur achèvement et que le contrat signé de vente et d'achat doit être inscrit au registre provisoire dans la période officielle. Vérifiez l'état actuel du projet par les canaux officiels plutôt que de ne compter que sur un message de progression.

Pour les biens terminés, vérifier les renseignements sur le titre, l'autorité du vendeur, toute hypothèque ou restriction, les exigences de libération du promoteur et le processus de transfert. Des conseils juridiques indépendants devraient confirmer les documents nécessaires à la transaction exacte.

3. Lire le contrat comme document d'investissement

Le contrat de vente et d'achat contrôle les droits et obligations. Examiner le calendrier de paiement, la définition d'achèvement, les dispositions relatives aux délais, les avis, les conséquences par défaut, l'annulation, la cession, les frais, les arrangements de service, les modalités du différend et ce qui se passe si le financement ou la revente n'est pas disponible. Demandez à un avocat qualifié des Émirats arabes unis d'expliquer les dispositions inconnues avant de signer.

4. Souscrire l'unité exacte

Analyser l'efficacité du plan d'étage, la zone intérieure, le balcon, l'orientation, les perspectives, la hauteur du plancher, l'ascenseur et la proximité des refus, le stationnement, le bruit, la lumière du soleil, les parcelles environnantes et le risque qu'une vue change. Comparer le prix unitaire exact par pied carré avec les solutions de rechange pertinentes, mais ne pas laisser un métrique remplacer une comparaison complète.

Pour les immeubles d'habitation terminés, inspecter l'état, tester les systèmes dans la mesure du possible, examiner les antécédents d'entretien et déterminer les dépenses en immobilisations immédiates. Pour les biens vendus avant leur achèvement, inscrivez les spécifications contractuelles et celles qui sont indicatives.

5. Preuves de location et fournitures futures

Utiliser les preuves de location obtenues ou officiellement enregistrées lorsqu'elles sont disponibles, et pas seulement demander des loyers. Consultez l'indice de location du département des terres de Dubai et comparez les bâtiments terminés servant le même profil de locataire. Déduire les postes vacants, les frais de service, la gestion et l'entretien. Carter les approvisionnements futurs qui pourraient être concurrentiels lors du transfert ou de la revente.

6. Examiner le coût total et le risque de financement

Établir un calendrier de trésorerie daté couvrant la réservation, l'inscription, les acomptes provisionnels, le transfert, l'ameublement et les réserves d'exploitation. Testez l'exposition entre AED et votre devise d'origine, et ne présumez pas que de futurs financements, cessions ou reventes seront disponibles. Le Guide des frais de propriété à Dubaï fournit un cadre budgétaire plus complet.

7. Définir la sortie avant d'entrer

Identifier l'acheteur futur probable et les solutions de rechange qu'ils compareront. Examiner les restrictions d'attribution, les seuils de paiement, les coûts d'approvisionnement, de courtage et de transfert. Un cas de sortie crédible devrait encore fonctionner avec une période de vente plus longue et un prix moins favorable que l'illustration des ventes.

Documents à conserver

• Formulaire de réservation et contrat de vente signé.
• Projet, permis, permis et preuve d'enregistrement.
• Écraser ou vérifier les renseignements sur les bénéficiaires.
• Plan d'étage, spécifications et calendrier d'unité.
• Les reçus de paiement et les confirmations bancaires.
• Correspondance sur les changements, les jalons et les avis.
• Conseils juridiques, fiscaux, financiers et monétaires indépendants.

Un dossier de décision de diligence raisonnable

Terminer avec un dossier d'une page indiquant pourquoi l'actif correspond au mandat, les principaux risques, les éléments de preuve vérifiés, les questions non résolues et les conditions requises avant le paiement. Cela réduit le risque que l'urgence ou les incitations à la vente remplacent la prise de décisions disciplinées.

Published by Dubai Property Partners. Sources, assumptions and corrections.