Selge en eiendom solgt før ferdigstillelse er ofte beskrevet som svinging eller oppdrag. I praksis er det en regulert og kontraktlig overføring av rettigheter og forpliktelser til en annen kjøper. Enten det kan skje, når det kan skje og hva det koster, avhenger av salgs og kjøpeavtalen, utviklerprosedyren, betalingsposisjonen, den offisielle registreringsruten og markedets etterspørsel på det tidspunktet.
Begynn med oppdragsklausulen
Les den underskrevne kontrakten før du antar at eiendommen fritt kan selges. Se etter minimum betalingskrav, utvikler samtykke, administrative avgifter, utestående rabatter, restriksjoner under bestemte byggestadier og dokumenter som kreves fra en erstatningskjøper. Markedsføringserklæringer som er gjort før bestilling bør ikke erstatte de skriftlige vilkårene.
Be om den aktuelle tildelingsprosessen skriftlig, men husk at en prosedyre kan endres og fortsatt må passe kontrakten og offisielle overføringskrav. Få uavhengig juridisk rådgivning der ordlyden eller konsekvensene er uklare.
Betalingsterskelen er bare én del av testen.
Noen prosjekter krever en angitt andel av kjøpsprisen som skal betales før utvikleren vil vurdere en oppgave. Å nå den terskelen skaper ikke en kjøper, fikser videresalgsprisen eller fjerne senere forpliktelser. Bekreft om kommende utbetalinger må slettes før godkjenning og hvilken part som er ansvarlig for hvert gebyr.
En kontrakt kan tillate tildeling mens markedet tilbyr lite etterspørsel til din nødvendige pris. Underskrive investeringen på grunnlag av at du kan trenge å fullføre, finansiere den endelige saldoen og holde eiendommen etter overlevering.
Beregn den virkelige returneringsposisjonen
Ikke mål fortjeneste som videresalgspris minus opprinnelig pris alene. Bygg en transaksjonsleder som inkluderer beløp som allerede er betalt, registrerings og administrasjonsgebyrer, tildelings eller utviklergebyrer, meglergebyrer, valutakonvertering, juridisk arbeid, insentiver som kan være clawed tilbake, og eventuelle avdrag som skal betales før overføring.
En oversjøisk disponering kan skape skatte og rapporteringshensyn i kjøperens bosteds eller skatteboligland. Få råd for alle relevante jurisdiksjoner. Storbritannias innbyggere kan bruke UK skatt på Dubai eiendomsguide som et land bestemt utgangspunkt.
Forstå forhandleren
Sammenlign enheten din med hva en ny kjøper kan kjøpe direkte fra utvikleren samtidig. Friske lanseringer kan tilby lavere innskudd, lengre betalingsplaner, fraskrivne avgifter eller andre incitamenter. Din videresalg må konkurrere om enhetsmangel, utsikt, gulv, layout, pris, betalingsposisjon og nærhet til overlevering.
- Hvor mange lignende enheter er tilgjengelige fra utvikleren og andre eiere?
- Hvilke penger må en kjøper betale umiddelbart for å overta din posisjon?
- Har enheten knapt karakteristisk eller bare en generisk lanseringsfortelling?
- Kommer kjøperen til å arve en konsentrert deltakelsesplan?
- Er den forventede omsetningsprisen støttet av fullførte transaksjoner eller bare å spørre om priser?
En praktisk tildelingssekvens
- Se gjennom kontrakten og bekrefte gjeldende utviklerkrav.
- Reconcile alle betalinger, kvitteringer, registreringsposter og utestående beløp.
- Sett en defensibel pris ved hjelp av konkurrerende utvikler lager og ekte sekundære bevis.
- Kvalifisere den innkommende kjøperen og klargjøre kontantene som kreves på hvert trinn.
- Oppbevar den nødvendige utviklergodkjenningen eller ingen innvendingsbevis.
- Fullfør den riktige offisielle overførings eller midlertidig registreringsprosedyren.
- Bekreft skriftlig når ansvar for fremtidige utbetalinger har passert lovlig.
Hva kan gjøre en tidlig videresalg vanskelig
Etterspørselen kan svekkes, konstruksjonen kan forsinkes, utvikleren kan frigjøre konkurrerende enheter, eller betalingsplanen kan kreve mer penger enn en ny kjøper ønsker å distribuere. En stor mengde lignende aksje som fullføres sammen kan også redusere haster. Investorer som bruker korte holdingperioder er spesielt utsatt fordi gebyrer forbruker en større andel av enhver prisbevegelse.
Bygg en ferdigstillelsesreservasjon før reservasjon
Den sikreste returneringsplanen inkluderer muligheten til å fullføre dersom salget ikke skjer. Modeller den endelige saldoen, pantelån usikkerhet, inspeksjon for eiendomsdefekter, verktøy, levering, servicekostnader, forvaltning og ledig. Hold en likviditetsreserve og unngå å bruke forventet returinntekt til å finansiere et annet forpliktet kjøp.
Les overlevering og inspeksjon av eiendomsdefekter guide og Strategiguide for en eiendomsportefølje i Dubai før du gjør flere overlappende eiendomskjøp før du fullfører forpliktelser.
Published by Dubai Property Partners. Sources, assumptions and corrections.
Vanlige spørsmål
Kan jeg selge en Dubai eiendom solgt før ferdigstillelse?+
Det kan være mulig gjennom en tildelings eller foreløpig salgsprosess, men kontrakten, utviklerens krav, betalingsstatus, offisielle prosedyrer og kjøper krever alt.
Er eiendomskjøp før ferdigstillelsesfortjeneste garantert?+
Nei. Prisene kan falle, konkurrerende lanseringer kan øke og kjøpere kan foretrekke direkte utvikler incitamenter. Selgekostnader og utestående rabatter kan redusere eller eliminere en tilsynelatende gevinst.
Hva bør jeg sjekke før jeg stoler på en tidlig utgang?+
Sjekk tildelingsklausulen, minimumsbetalingsposisjon, utviklergodkjenningsprosessen, gebyrer, overføringsprosedyrer, utestående forpliktelser og bevis på ekte sekundær etterspørsel.