Het verkopen van een onroerend goed verkocht voordat de voltooiing wordt vaak omschreven als flipping of toewijzing. In de praktijk is het een gereguleerde en contractuele overdracht van rechten en verplichtingen aan een andere koper. Of het kan gebeuren, wanneer het kan gebeuren en wat het kosten afhankelijk van de verkoop en aankoopovereenkomst, ontwikkelaarsprocedure, betaling positie, officiële registratie route en de marktvraag op dat moment.
Begin met de toewijzingsclausule
Lees het ondertekende contract voordat u ervan uitgaat dat de woning vrij te koop is. Zoek naar minimale betalingseisen, toestemming van de ontwikkelaar, administratieve kosten, uitstaande termijnen, beperkingen tijdens bepaalde bouwfasen en de documenten die een vervangende koper nodig heeft. Marketingverklaringen die vóór de reservering worden gemaakt, moeten de schriftelijke voorwaarden niet vervangen.
Vraag schriftelijk om de huidige toewijzingsprocedure, maar vergeet niet dat een procedure kan veranderen en nog steeds moet voldoen aan de contract en officiële overdrachtsvereisten. Verkrijg onafhankelijk juridisch advies waar de formulering of gevolgen onduidelijk zijn.
De betalingsdrempel is slechts één deel van de test
Sommige projecten vereisen een bepaald deel van de aankoopprijs die betaald moet worden voordat de ontwikkelaar een opdracht zal overwegen. Het bereiken van die drempel creëert geen koper, stelt de wederverkoopprijs vast of verwijdert latere verplichtingen. Bevestigen of de komende termijnen vóór goedkeuring moeten worden goedgekeurd en welke partij verantwoordelijk is voor elke vergoeding.
Een contract kan toewijzing toestaan terwijl de markt biedt weinig vraag tegen uw gewenste prijs. Onderschrijf de investering op basis van de basis die u nodig heeft om te voltooien, de financiering van het uiteindelijke saldo en het bezit na overdracht.
Bereken de werkelijke wederverkooppositie
Meet de winst niet als wederverkoopprijs minus de oorspronkelijke prijs alleen. Bouw een transactieboek met bedragen die reeds betaald zijn, registratie en administratiekosten, toewijzings of ontwikkelaarskosten, brokerkosten, valutaomrekening, juridisch werk, prikkels die kunnen worden teruggevorderd, en elke tranche verschuldigd vóór overdracht.
Een overzeese verwijdering kan leiden tot fiscale en rapportage overwegingen in het land van vestiging of fiscale woonplaats van de koper. Verkrijg advies voor elke relevante jurisdictie. Inwoners van het Verenigd Koninkrijk kunnen de Britse belasting op Dubai onroerend goed gids gebruiken als landspecifiek startpunt.
Begrijp de wederverkoopkoper
Vergelijk uw unit met wat een nieuwe koper direct bij de ontwikkelaar kan kopen op hetzelfde moment. Verse lanceringen kunnen lagere deposito's, langere betalingsschema's, vrijgestelde kosten of andere prikkels bieden. Uw wederverkoop moet concurreren op eenheid schaarste, uitzicht, vloer, lay out, prijs, betaling positie en nabijheid van overdracht.
- Hoeveel vergelijkbare units zijn beschikbaar bij de ontwikkelaar en andere eigenaren?
- Welk geld moet een koper onmiddellijk betalen om uw positie over te nemen?
- Heeft de unit een schaars karakteristiek of slechts een generiek lanceringsverhaal?
- Zal de koper een geconcentreerde afbetalingsschema erven?
- Wordt de verwachte wederverkoopprijs ondersteund door voltooide transacties of alleen door vragende prijzen?
Een praktische opdrachtreeks
- Bekijk het contract en bevestig de huidige eisen van de ontwikkelaar.
- Vergelijk alle betalingen, ontvangsten, registraties en uitstaande bedragen.
- Stel een verdedigbare prijs met behulp van concurrerende ontwikkelaarsvoorraad en echt secundair bewijs.
- Kwalificeer de inkomende koper en verduidelijk het geld dat in elke fase vereist is.
- Verkrijg de vereiste goedkeuring van de ontwikkelaar of geen bezwaar bewijs.
- Voltooien van de juiste officiële overdracht of voorlopige registratieprocedure.
- Bevestig schriftelijk wanneer de aansprakelijkheid voor toekomstige termijnen wettelijk is verstreken.
Wat kan een vroege wederverkoop moeilijk maken
De vraag kan verzwakken, de bouw kan worden vertraagd, de ontwikkelaar kan concurrerende eenheden vrijgeven, of het betalingsschema kan meer geld nodig hebben dan een nieuwe koper wil inzetten. Een grote hoeveelheid vergelijkbare voorraad samen voltooien kan ook de urgentie verminderen. Investeerders met behulp van korte periodes van holding zijn vooral blootgesteld omdat vergoedingen verbruiken een groter deel van elke prijsbeweging.
Bouw een fallback voordat u reserveert
Het veiligste wederverkoopplan omvat de mogelijkheid om te voltooien als de verkoop niet gebeurt. Model het uiteindelijke saldo, hypotheekonzekerheid, inspectie op woningdefecten, nutsbedrijven, inrichting, servicekosten, beheer en vacature. Houd een liquiditeitsreserve en vermijd het gebruik van verwachte wederverkoopopbrengsten om een andere vastgelegde aankoop te financieren.
Lees de overhandiging en inspectie op eigenschappen gebreken gids en de Strategiegids voor een vastgoedportefeuille in Dubai voordat u meerdere overlappende vastgoedaankopen doet voordat u de verplichtingen nakomt.
Published by Dubai Property Partners. Sources, assumptions and corrections.
Veelgestelde vragen
Kan ik een eigendom van Dubai verkopen voordat ik klaar ben?+
Het kan mogelijk zijn door middel van een toewijzing of voorlopige verkoop proces, maar het contract, ontwikkelaar eisen, betalingsstatus, officiële procedures en koper eisen alle materie.
Is de aankoop van onroerend goed vóór de voltooiing van de wederverkoop winst gegarandeerd?+
Nee. Prijzen kunnen dalen, concurrerende lanceringen kunnen toenemen en kopers kunnen de voorkeur geven aan directe developer prikkels. Verkoopkosten en uitstaande termijnen kan verminderen of elimineren van een schijnbare winst.
Wat moet ik controleren voordat ik op een vroege uitgang vertrouw?+
Controleer de toewijzingsclausule, minimale betalingspositie, goedkeuringsprocedure voor ontwikkelaars, vergoedingen, overdrachtsprocedure, uitstaande verplichtingen en bewijs van echte secundaire vraag.