Der Verkauf einer Immobilie, die vor der Fertigstellung verkauft wird, wird oft als Umkippen oder Abtretung bezeichnet. In der Praxis handelt es sich um eine geregelte und vertragliche Übertragung von Rechten und Pflichten auf einen anderen Käufer. Ob dies passieren kann, wann es passieren kann und was es kostet, hängt vom Kaufvertrag, dem Entwicklerverfahren, der Zahlungsposition, dem offiziellen Registrierungsweg und der Marktnachfrage zu diesem Zeitpunkt ab.
Beginnen Sie mit der Zuweisungsklausel
Lesen Sie den unterzeichneten Vertrag, bevor Sie annehmen, dass die Immobilie frei verkäuflich ist. Suchen Sie nach Mindestzahlungsanforderungen, Entwicklerzustimmung, Verwaltungsgebühren, ausstehenden Raten, Einschränkungen während bestimmter Bauphasen und den von einem Ersatzkäufer verlangten Unterlagen. Marketingerklärungen, die vor der Reservierung abgegeben wurden, sollten die schriftlichen Bedingungen nicht ersetzen.
Fragen Sie nach dem aktuellen Zuweisungsverfahren schriftlich, aber denken Sie daran, dass sich ein Verfahren ändern kann und dennoch den vertraglichen und offiziellen Transferanforderungen entsprechen muss. Einholen unabhängiger Rechtsberatung, wenn der Wortlaut oder die Folgen unklar sind.
Die Zahlungsschwelle ist nur ein Teil des Tests
Einige Projekte verlangen, dass ein angegebener Anteil des Kaufpreises gezahlt wird, bevor der Bauträger eine Abtretung in Betracht zieht. Wenn dieser Schwellenwert erreicht wird, entsteht kein Käufer, der Wiederverkaufspreis wird nicht festgelegt oder es werden spätere Verbindlichkeiten entfernt. Bestätigen Sie, ob bevorstehende Raten vor der Genehmigung verrechnet werden müssen und welche Partei für jede Gebühr verantwortlich ist.
Ein Vertrag kann eine Zuordnung ermöglichen, während der Markt wenig Nachfrage zu Ihrem gewünschten Preis bietet. Unterschreiben Sie die Investition auf der Grundlage, die Sie möglicherweise abschließen müssen, finanzieren Sie den endgültigen Restbetrag und halten Sie die Immobilie nach der Übergabe.
Berechnung der tatsächlichen Wiederverkaufsposition
Bewerten Sie den Gewinn nicht als Wiederverkaufspreis minus Originalpreis allein. Erstellen Sie ein Transaktionsbuch, das bereits gezahlte Beträge, Registrierungs und Verwaltungsgebühren, Abtretungs oder Entwicklergebühren, Maklergebühren, Währungsumrechnung, rechtliche Arbeit, Anreize, die zurückgefordert werden können, und alle vor der Übertragung fälligen Raten enthält.
Eine Übersee Veräußerung kann Steuer und Berichtserwägungen im Wohnsitzland des Käufers oder im Steuersitz des Käufers verursachen. Erhalten Sie Beratung für jede relevante Jurisdiktion. Einwohner des Vereinigten Königreichs können den Britische Steuer auf Dubai Property Guide als länderspezifischen Ausgangspunkt verwenden.
Verstehen Sie den Wiederverkauf Käufer
Vergleichen Sie Ihre Einheit mit dem, was ein neuer Käufer gleichzeitig direkt vom Bauträger kaufen kann. Frische Produkteinführungen können niedrigere Einzahlungen, längere Zahlungspläne, entgangene Gebühren oder andere Anreize bieten. Ihr Wiederverkauf muss auf Einheitenknappheit, Ansicht, Boden, Layout, Preis, Zahlungsposition und Nähe zur Übergabe konkurrieren.
- Wie viele ähnliche Einheiten sind vom Bauträger und anderen Eigentümern verfügbar?
- Welches Bargeld muss ein Käufer sofort zahlen, um Ihre Position zu übernehmen?
- Hat die Einheit eine knappe Eigenschaft oder nur eine generische Starterzählung?
- Wird der Käufer einen konzentrierten Ratenplan erben?
- Wird der erwartete Weiterverkaufspreis durch abgeschlossene Transaktionen unterstützt oder werden nur Preise verlangt?
Eine praktische Zuordnungssequenz
- Überprüfen Sie den Vertrag und bestätigen Sie die aktuellen Entwickleranforderungen.
- Vergleichen Sie alle Zahlungen, Quittungen, Registrierungsaufzeichnungen und ausstehenden Beträge.
- Legen Sie einen vertretbaren Preis unter Verwendung konkurrierender Entwicklerbestände und echter Sekundärnachweise fest.
- Qualifizieren Sie den eingehenden Käufer und klären Sie das in jeder Phase benötigte Bargeld.
- Erhalten Sie die erforderliche Entwicklergenehmigung oder keine Einwände Beweise.
- Abschluss des ordnungsgemäßen amtlichen Transfer oder vorläufigen Registrierungsverfahrens.
- Bestätigen Sie schriftlich, wenn die Haftung für zukünftige Raten rechtlich verstrichen ist.
Was einen frühen Wiederverkauf schwierig machen kann
Die Nachfrage kann nachlassen, der Bau kann sich verzögern, der Bauträger kann konkurrierende Einheiten freigeben, oder der Zahlungsplan kann mehr Bargeld erfordern, als ein neuer Käufer einsetzen möchte. Eine große Menge ähnlicher Aktien, die zusammen abgeschlossen werden, kann auch die Dringlichkeit verringern. Investoren, die kurze Haltezeiten verwenden, sind besonders ausgesetzt, weil Gebühren einen größeren Anteil jeder Preisbewegung verbrauchen.
Bauen Sie eine Fertigstellung Fallback vor dem Reservieren
Der sicherste Wiederverkaufsplan beinhaltet die Möglichkeit, den Verkauf abzuschließen, wenn der Verkauf nicht stattfindet. Modellieren Sie den endgültigen Saldo, die Hypothekenunsicherheit, die Inspektion auf Sachmängel, Versorgungsunternehmen, Einrichtungsgegenstände, Servicegebühren, Management und Vakanz. Halten Sie eine Liquiditätsreserve und vermeiden Sie die Verwendung der erwarteten Wiederverkaufserlöse zur Finanzierung eines anderen zugesagten Kaufs.
Lesen Sie Übergabe und Inspektion auf Sachmängel Guide und Dubai Immobilienportfolio Strategieführer, bevor Sie mehrere überlappende Immobilienkäufe vor Abschlussverpflichtungen vornehmen.
Published by Dubai Property Partners. Sources, assumptions and corrections.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich eine Dubai Eigenschaft verkaufen, die vor der Fertigstellung vor der Übergabe verkauft wurde?+
Es kann durch einen Abtretungs oder provisorischen Verkaufsprozess möglich sein, aber der Vertrag, die Entwickleranforderungen, der Zahlungsstatus, die offiziellen Verfahren und der Käufer erfordern alles.
Ist der Immobilienkauf vor Fertigstellung der Wiederverkaufsgewinn garantiert?+
Nein. Die Preise können fallen, konkurrierende Starts können steigen und Käufer bevorzugen möglicherweise direkte Entwickleranreize. Verkaufskosten und ausstehende Raten können einen scheinbaren Gewinn reduzieren oder eliminieren.
Was sollte ich überprüfen, bevor ich mich auf einen vorzeitigen Ausstieg verlasse?+
Überprüfen Sie die Zuweisungsklausel, die Mindestzahlungsposition, den Entwicklergenehmigungsprozess, die Gebühren, das Übertragungsverfahren, die ausstehenden Verbindlichkeiten und den Nachweis einer echten Sekundärnachfrage.